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房地产开发经营业务企业所得税处理方法

发布日期:2021-05-22 来源:鸭脖娱乐 点击次数:57321次

本文摘要:鸭脖娱乐,鸭脖娱乐罗志祥,鸭脖娱乐官网,国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知国税函[2009]377日规定,主管税务机关严格按规定范围和标准确定企业所得税征收方式,不得违反扩大核定征收企业所得税范围,其中不符合核定征收条件的企业核定征收企业所得税,完善会计核算和财务管理由此可见,会计征收是企业所得税管理的方向,税务部门应鼓励企业建立会计制度,反映其实际损益和实际税收负担,房地产企业自用、租赁、租赁商社的税务管理应慎重采用核定征收方式。

目前,基层税务机关普遍存在,以核定征收方式为中心补充征收的税收管理现状。一些房地产开发企业为了避免税收,不出售已经开发的门户和其他房地产,采用个人、租赁、租赁的形式,达到减少税收基础缴纳税金的目的。对于这样的问题如何进行有效的税收管理,笔者分别从企业所得税、土地增值税、房地产税和城镇土地使用税的管理角度,提出粗略的认识作为参考。

一、企业所得税管理1、核定征收和核定征收问题企业所得税的征收方式分为核定征收和核定征收两种,核定征收分为定额征收和核定应税所得率征收两种方法。对房地产企业一般采用核定应税所得率征收,也就是税务机关按照一定的标准、流程和方法,提前核定房地产企业的应税所得率,房地产企业根据缴税年度内所得总额或成本费用等项目的实际发生额,按预核定的应税所得率计算缴纳企业所得税。

具体操作时,房地产开发经营业务企业所得税处理方法简称方法第四条规定,企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的,税务机关可以按照以往应缴纳的企业所得税的核定征收方式进行征收管理,逐步规范,同时按照中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业所得税的核定征收方式进行征收、管理。因此,税务机关应积极督促征收企业所得税的纳税人建立会计制度,改善经营管理,引导纳税人转向会计征收方式。对于符合会计征收条件的纳税人,应立即调整征收方式,慎重核定征收,实行会计征收。

国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知国税函[2009]377日规定,主管税务机关严格按规定范围和标准确定企业所得税征收方式,不得违反扩大核定征收企业所得税范围,其中不符合核定征收条件的企业核定征收企业所得税,完善会计核算和财务管理由此可见,会计征收是企业所得税管理的方向,税务部门应鼓励企业建立会计制度,反映其实际损益和实际税收负担,房地产企业自用、租赁、租赁商社的税务管理应慎重采用核定征收方式。2、备案管理问题备案是指向主管机关报告事由备案,符合法定条件的,有关机关应予以登记。税务备案首先出现在中华人民共和国税收征收管理法中,该法第二十条规定,从事生产、经营的纳税人财务、会计制度或财务、会计处理方法和会计软件应当提交税务机关备案。

与此相对应,如果该法第60条规定未按规定将财务、会计制度或财务、会计处理方法和会计软件提交税务机关,将承担相应的法律责任。对房地产企业个人、租赁和租赁商社的税收管理,备案管理是比较重要的管理环节。方法规定,房地产企业在开发项目成本对象开始前或向税务机关申报的开发项目成本对象发生变化时,应立即向主管税务机关提交相关资料,办理开发项目申报手续。

在确定土地成本分配方法的过程中,符合以下情况之一的房地产企业应当在开工前向主管税务机关提交土地预算成本状况表。1.未采用占地法分配土地成本的房地产开发项目,经商业税务机关同意后,可采用其他方法分配土地成本2.土地开发同时与房地产开发联系,属于一次取得土地分割开发房地产的开发项目,经商业税务机关同意后,其土地开发成本可以按土地整体预算成本分配,土地整体开发完成后再进行调整。

在开发产品完成清算计税成本的一环中,房地产企业开发产品完成后,在完成年度进行企业所得税清算申报时,除按现行税法规定提交企业所得税年度纳税申报表等申报资料外,还应向其主管税务机关提交开发产品的完成状况、开发产品的实际毛利额和预计毛利额的差异调整状况报告。因此,房地产开发企业的个人、租赁和租赁商社的税收管理,在申报管理中,要注意核实部分商社的税收基础,二要注意成本分配和费用扣除,三要注意会计和税务处理差异的税收调整。3、会计处理与税务处理的区别一般来说,房地产企业租赁和租赁的商社是为了赚取租金和资本附加价值,或者两者都有。

企业会计准则第三天,将这种房地产定义为投资性房地产,规定可以单独计量和销售。会计处理中,个人商社是生产商品、提供劳务或经营管理的房地产,作为库存处理,作为投资性房地产处理租赁和租赁的商社。

税务处理中,税法没有特别规定投资性房地产的概念,房地产只分为房屋、建筑物和土地使用权,前两者属于固定资产,产权明确的土地使用权属于无形资产。这样,会计处理和税务处理有明显的差异,主要有1资产的初始计量和税务基础会计处理,企业的会计准则规定,投资性房地产只有同时满足相关条件,才能按成本进行初始计量,即相关经济利益流入企业的可能性很高房地产企业租赁和租赁商品的成本由达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。后续支出,如果符合确认条件,则计入成本;如果不符合规定确认条件,则计入当期损益。税务处理中,企业所得税法实施条例第56条规定,企业各资产以历史成本为纳税基础。

房地产企业的个人、租赁和租赁商社以竣工结算前实际发生的支出为纳税基础,持有期间的附加价值和损失,除了税收规定以确认损益外不得调整。方法第十五条规定,企业对尚未销售的完成开发产品进行日常维护、维护、修理等实际发生的维护费用,允许当期实际扣除。

企业

第十条规定,企业新建的开发产品在尚未完成或办理不动产初始登记、取得生育票之前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,承租人取得的租赁价格按租赁确认收入的实现。2资产后续计量和纳税调整会计处理,企业会计准则规定,房地产企业应在资产负债表日采用成本模式后续计量投资性房地产,但除公允价值模式外。

采用成本模式计量的建筑物后续计量,适用企业会计准则第四号-固定资产,采用成本模式计量的土地使用权后续计量,适用企业会计准则第六号-无形资产。有确凿的证据表明,投资房地产的公允价值可以持续可靠地获得,投资房地产可以采用公允价值模式进行后续测量。

采用公允价值模式计量的,投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场的企业可以从房地产交易市场获得同类或类似房地产的市场价格和其他相关信息,合理估计投资性房地产的公允价值。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产进行折旧和摊销,应以资产负债表日投资性房地产公允价值为基础调整价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

税务处理中,企业所得税法第十条规定,未经核定的准备金支出在计算应纳税所得额时不得扣除。因此,对后续计量计入减值准备的资产进行纳税调整。计算应纳税所得额时,按企业所得税法第十一条规定计算固定资产折旧扣除的无形资产土地使用权,计算应纳税所得额时,按企业所得税法第十二条规定计算无形资产摊销费用扣除的经营活动无关的无形资产不得计算摊销费用扣除的增值后转让的土地使用权由此可见,房地产企业采用公允价值模式对租赁和租赁商品进行后续计量时,公允价值变动损益不确认计算应纳税所得额,应进行纳税调整的房地产企业个人、租赁和租赁商品按税基础计算折旧或减去摊销。3资产转换的差异处理会计处理,企业会计准则规定,企业有确凿的证据表明房地产用途发生变化,满足以下条件之一时,应将投资性房地产转换为其他资产,或将其他资产转换为投资性房地产:投资性房地产开始自用,作为库存的房地产变更为租赁的自用土地使用权停止自用,用于赚取租金和资本增值的自用建筑停止自用,变更为租赁。

在成本模式下,房地产转换前的账面价值应作为转换后的账面价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自有房地产时,应以转换当天公允价值为自有房地产的帐面价值,公允价值与原帐面价值的差额计入当期损益。个人房地产或库存转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按转换当天的公允价值计价,转换当天的公允价值小于原帐面价值时,其差额计入当期损益的转换当天的公允价值大于原帐面价值时,其差额计入所有者权益。

税务处理方面:1房地产企业将原采用成本计量模式计价的、未计入减值准备的租赁和租赁商社转换为一般固定资产或无形资产时,持有增值准备转让的土地使用权变更为个人,土地使用权可以确认为无形资产,计算摊位费用减去,其他方面基本一致。2房地产企业将原采用成本计量模式计价的、计入减值准备的租赁和租赁商社转换为一般固定资产和无形资产时,会计和企业所得税对资产的计价不一致,需要进行纳税调整。

3企业将原采用公允价值模式评价的租赁和租赁商社转换为一般固定资产和无形资产时,其税收基础不变,应按会计处理的公允价值和原账面价值差额计入当期损益的部分进行纳税调整。4方法第24条规定,企业开发产品成为,实际使用时间累计不超过12个月销售的,不得在税前扣除折旧费用。4资产处置的差异处理会计处理,企业会计准则规定,投资性房地产指出租赁和租赁的商社被处置或永久退出使用,预计无法从其处置中获得经济利益时,应中止确认该投资性房地产。企业出售、转让、废弃投资性房地产或发生投资性房地产损坏,应将处理收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

税务处理中,房地产企业在处理个人、租赁和租赁的商社时,企业所得税法第六条规定,销售、转让收入应纳入转让财产收入的同时,根据企业所得税法第十六条的规定,该资产的净利润和转让费用在计算应纳税收入时可以扣除。投资性房地产报废、毁坏,按固定资产、无形资产相关规定处理。方法第23条规定,企业开发产品以成本对象为计量部门整体废弃或破损,其净损失按有关规定审查确认后,允许税前扣除。第37条规定,企业以交换开发产品为目的,将土地使用权投资于其他企业的房地产开发项目时,企业应当按照以下规定进行所得税处理。

企业首次取得开发产品时,应当将其分解为转让土地使用权和购买开发产品两项经济业务进行所得税处理,从该项目取得的开发产品包括首次取得和今后取得的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。例如,2012年2月,某房地产公司开发的10家店铺面向外租赁,租赁期为5年,房地产原价为3200万元,房地产为3000万元,其馀折旧期为15年,公允价值为3300万元。2012年12月31日,该店铺公允价值3450万元,2013年12月31日,该店铺公允价值3400万元,2014年4月与租赁双方协商,租赁人以3450万元购买该店铺。

会计处理如下:万元:2012年2月租赁:投资性房地产-成本3300累计折旧200贷款:固定资产-10家店铺3200公允价值变动损益3002012年12月31日租赁:投资性房地产-公允价值变动50贷款:公允价值变动损益1502013年结算时,公允价值变动损益450万元已计入当期会计损益,应进行纳税调整。同时,根据企业所得税法的规定,该投资性房地产还允许折旧200万元,税金减少200万元,该店铺资产净利润为2800万元。2013年12月借款:公允价值变动损益50贷款:投资性房地产-公允价值变动502014年结算时,公允价值变动损益50万元已计入当期会计损益,应增加纳税。

租赁

同时,根据企业所得税法的规定,当年允许扣除折旧费200万元,这10家店铺的税收基础为2600万元。2014年4月,销售这10家店铺:银行存款3450贷款:其他业务收入3450贷款:其他业务成本3400贷款:投资性房地产-成本3300-公允价值变动100贷款:公允价值变动损益100贷款:其他业务收入1002014年1月~4月,该10家店铺税法折旧66.67万元200÷3,税收成本2533.33万元26.67。会计确认转让收入50万元,税收确认转让收入916.67万元3450-2533.33,税收增加866.67万元916.67-50。

二、土地增值税管理在土地增值税管理方面,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理相关问题的通知国税发[2006]187日,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于租赁等商业用途时,产权未转移的,不征收。征收土地增值税,税务清算时不列入收入,不扣除相应的成本和费用。房地产开发企业在土地增值税报销时,未转让企业自用或用于出租等商业用途的房地产,报销后出售或有偿转让的,国税发[2006]187号规定,纳税人应按规定进行土地增值税报税,扣除项目金额按报销时单位建筑面积成本乘以出售或转让面积计算。单位建筑面积成本费=报销时扣除项目总额÷报销的总建筑面积。

三、房地产税管理房地产开发企业开发的商品在销售前对房地产开发企业来说是产品,因此在房地产开发企业建设的商品在销售前不征收房地产税,但销售前房地产开发企业的个人、租赁、租赁的商品应按规定征收房地产税。在纳税义务发生时间的确认中,国家税务总局关于房地产税镇土地使用税政策规定的通知国税发行[2003]89日规定,从住宅使用和交付的下个月开始征收房地产税。在应纳税额的计算中,财政部、国家税务总局关于房地产税城镇土地使用税问题的通知财税[2008]152日,根据房地产原值计税的房地产,无论是否记载在会计账本的固定资产科目中,都必须按住宅成本计算缴纳房地产税。住宅成本应按国家有关会计制度规定计算。

纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定调整或重新评估。房地产开发企业个人或租赁商社的土地价值单独计算,财政部、国家税务总局关于设置残疾人就业部门城镇土地使用税等政策的通知财税[2010]121日的规定,房地产开发企业个人或租赁商社的建筑面积占总建筑面积的比例,分配计算土地价值,计算房地产原值。应计入房地产原值的土地价值=个人或租赁商社的建筑面积/本地总建筑面积×本地土地价值四、城镇土地使用税的管理在纳税义务发生时间的确认上,中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第九条规定,对于新征用的土地,区别耕地和非耕地缴纳城镇土地使用税。

征用的耕地,从批准征用之日起一年内开始缴纳城镇土地使用税的征用非耕地,从批准征用的下个月开始缴纳城镇土地使用税。在应纳税额的计算中,财政部、国家税务总局关于房地产税城镇土地使用税相关政策的通知财税〔2006〕186号,如果以转让或转让方式有偿取得土地使用权,受让人应从合同约定交付土地时间的下个月开始缴纳城镇土地使用税的合同没有约定交付土地时间,受让人应从合同签订的下个月开始缴纳城镇土地使用税。在这里特别要注意合同签订时间和合同约定时间,很多税务人员因为不理解这两个时间的概念而减少了城镇的土地使用税。

房地产企业土地使用权的转移时间或应纳税减少的发生时间,应以与购买者签订商社买卖合同约定的交货时间为基准。也就是说,从交房的下个月开始,纳税人转移,从房地产开发企业转移到购买新商品的所有者,新纳税人的产生意味着旧纳税人的消失。

具体计算应从住宅交付使用的下个月开始减少城镇土地使用税的计税依据,按未交付房地产和已交付房地产的建筑面积比例分配计算纳税额。房地产开发企业个人、租赁、租赁的商社也按照上述原则进行税务处理。


本文关键词:鸭脖娱乐罗志祥,企业,商社,城镇,房地产企业

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